“Khi mới vào TP.HCM lập nghiệp, vẫn còn có những dự án chung cư giá trên dưới 20 triệu đồng thì đến nay tìm đỏ mắt không thấy chung cư giá 30 triệu/m2. Tìm hiểu một số dự án hiện giá đều trên 40 -50 triệu/m2. Cũng có một vài dự án được chiết khấu 40-50% có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 nhưng phải chi "tiền tươi, thóc thật" 90-95% căn hộ. Nhìn giá nhà rồi nhìn vào thu nhập của 2 vợ chồng một tháng chưa đến 35 triệu. Cả tháng làm vất vả cũng không đủ tiền mua nổi một m2 căn hộ. Trừ đi các khoản chi tiêu, gia đình tiết kiệm được khoảng 10 triệu đồng/tháng, rồi giá cả leo thang, chúng tôi không biết bao giờ mới mua được nhà” – anh Đức thở dài.

Nhà ở bình dân, giá rẻ biến mất như thế nào?

Sự lệch pha cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền là thực tế thị trường bất động sản trong vài năm qua khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với nhiều người dân. Bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản hiện nay.

 Nguồn: Sở Xây dựng TP.HCM (Biểu đồ: H.Khanh)

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, năm 2017 là năm thị trường bất động sản Thành phố tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay, số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm.

9 tháng đầu năm 2022, với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Không chỉ sụt giảm nguồn cung, thị trường còn lệch pha phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2). Loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1% nhưng đến năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 nhà ở bình dân đã biến mất (0%).

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Tập đoàn DKRA, trong khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ bình dân có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như mất tích trên thị trường. Thậm chí, những dự án căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng rất khó để tìm.

Trong khi đó, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng. Theo Công ty Onehousing, thời gian qua, giá bán căn hộ sơ cấp vẫn tăng bất chấp đại dịch, một phần do khan hiếm nguồn cung mới và chi phí phát triển dự án leo thang.

Nguồn: Sở Xây dựng TP.HCM (Biểu đồ: H.Khanh)

Mức giá trung bình sơ cấp toàn thị trường liên tục ghi nhận mức mới, đạt 47 triệu đồng/m2 và 63 triệu đồng/m2 lần lượt cho Hà Nội và TP.HCM tại thời điểm quý III/2022. Đơn vị này dự báo đến cuối năm 2023, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8-9%/năm, trong khi đó giá bán có dấu hiệu tăng chậm lại tại TP.HCM ở mức 4-5%/năm.

Việc thị trường nhà ở đang phát triển theo hình tháp ngược, với số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ bình dân vốn dành cho đa số người dân lại có tỷ lệ bằng không, ông Lê Hoàng Châu đánh giá, thực trạng này là dấu hiệu của sự thiếu bền vững, cần cấp thiết điều chỉnh lại.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nhận định, quan hệ cung - cầu trên thị trường có sự lệch pha từ nhiều năm qua. Nhìn chung nguồn cung còn hạn chế và cần thời gian để tăng, trong khi nhu cầu dự báo đã và sẽ sớm tăng trở lại.

Vị chuyên gia cho rằng, chính sự lệch pha này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên cao thời gian qua và trong trung hạn, khiến người dân, người có nhu cầu thực khó mua được nhà ở với mức giá hợp lý.

Chật vật nhà ở xã hội

Trong khi nhà ở bình dân, giá rẻ mất tích trên thị trường thì nhà ở xã hội với mục tiêu hướng tới người có thu nhập thấp cũng “leo” giá ngày càng tiệm cận với giá nhà ở thương mại. Trước đây, nhà ở xã hội tại Hà Nội, TP.HCM dao động trong khoảng 13-14 triệu đồng/m2, thì nay có nơi chạm mốc 25 triệu đồng/m2.

Thậm chí, theo tính toán của HoREA, giá bán nhà ở xã hội có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2 do chi phí tạo lập quỹ đất rất cao nếu không bỏ quy định dành 20% quỹ đất bắt buộc tại các dự án nhà ở thương mại.

Cũng phải nhìn nhận lại rằng, đánh giá theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (đến năm 2020) thì sau 10 năm phát triển nhà ở xã hội mới xây dựng được hơn 5,2 triệu m2 hoàn thành chưa đến 50% mục tiêu. Nguồn cung “teo tóp” dẫn đến nhiều đối tượng còn khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Thực tế, tại TP.HCM, cả năm 2022 chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành và đưa vào sử dụng là dự án Khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông tại TP. Thủ Đức.

Theo Bộ Xây dựng, có nhiều khó khăn trong việc thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trong đó có nguyên nhân về thiếu quỹ đất, việc bố trí nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi từ nguồn ngân sách nhà nước còn hạn hẹp.

"Nhiều địa phương, đặc biệt người đứng đầu là chủ tịch UBND cấp tỉnh chưa thực sự quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm để dành nguồn lực thực hiện kiểm tra, đôn đốc" - Bộ Xây dựng nêu.

Trao đổi về việc phát triển nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện nay nhiều doanh nghiệp đang chật vật với những thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; không ít doanh nghiệp có "đốc" nhưng cũng không được cấp phép xây dựng và phải chờ đợi rất lâu. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà, nản lòng với nhà ở xã hội.

Trước đó, tại hội nghị trực tuyến về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào tháng 8/2022, Chủ tịch hội đồng quản trị Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cho biết, thủ tục phê duyệt dự án nhà ở xã hội rất lâu, tối thiểu 600 ngày hoặc dài hơn.

Đại diện doanh nghiệp đề nghị cần rút ngắn quy trình trên cơ sở làm các bước thủ tục song song, như hồ sơ đấu thầu công khai, lựa chọn nhà đầu tư… để rút ngắn xuống từ 90 đến 120 ngày.

Một tín hiệu mừng trong năm 2022, sau thời gian lặng sóng, nhiều tập đoàn lớn đã công bố thông tin xây dựng nhà ở xã hội với hàng triệu căn nhà ở xã hội như Vinhomes, Novaland, Him Lam, Sun Group, Bitexco, Hưng Thịnh… tham gia vào mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Vingroup công bố kế hoạch hoàn thiện 500.000 căn hộ nhà ở xã hội trong vòng 5 năm tới, Tập đoàn Novaland cũng chia sẻ kế hoạch đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP.HCM và các tỉnh thành phía Nam...

Việc loạt DN bất động sản lớn tuyên bố sẽ vào làm phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng giải cơn khát nguồn cung để người dân rộng cửa mua nhà, tạo niềm tin cho thị trường phát triển bền vững.

Còn tiếp:Giá bất động sản đã bị "thổi giá" quá cao so với thu nhập người dân khiến cho người có nhu cầu thực không với tới trong khi đó giới đầu cơ đua nhau "lướt sóng"...

Về lượng giao dịch, quý cuối của năm 2022, phân khúc đất nền vẫn chiếm ưu thế khi đạt 5.112 giao dịch. Tiếp đến là nhà ở riêng lẻ (308 giao dịch) và căn hộ chung cư (118 giao dịch). 

Lượng giao dịch của phân khúc văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại dịch vụ rất thấp khi chỉ có 10 giao dịch, chủ yếu tập trung tại TP. Vũng Tàu. 

Theo Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu, thị trường BĐS của tỉnh trong quý IV/2022 có sự sụt giảm rất mạnh so với cùng kỳ, tổng lượng giao dịch giảm gần 31%. Trong khi lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ giảm 45% thì căn hộ chung cư giảm gần 77%. 

Về lượng giao dịch đất nền, huyện Đất Đỏ là địa phương dẫn đầu, tiếp đến là huyện Châu Đức và TP. Bà Rịa. Hầu hết các giao dịch đất nền là sản phẩm nằm trong khu dân cư hiện hữu. 

Đối với nguồn cung nhà ở mới, cả năm qua, Bà Rịa – Vũng Tàu không chấp thuận, cấp phép cho bất kỳ dự án dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và du lịch nghỉ dưỡng nào. 

Lo ngại tình trạng đầu cơ đất nền 

Lượng giao dịch giữa các phân khúc BĐS trong năm 2022 có sự chênh lệch rất lớn. Trong khi căn hộ chung cư có 1.545 giao dịch, nhà ở riêng lẻ 4.335 giao dịch thì phân khúc đất nền có đến 49.091 giao dịch. 

Theo Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu, giao dịch đất nền ở mức cao, chiếm gần 90% tổng giao dịch. Điều này cho thấy tình trạng đầu cơ vẫn tiếp diễn cho đến thời điểm hiện tại. 8% lượng giao dịch là nhà ở riêng lẻ. 

Giao dịch căn hộ chung cư tại Bà Rịa – Vũng Tàu trong năm qua chỉ chiếm 2,8% tổng giao dịch. Đây là phân khúc thể hiện nhu cầu ở cao hơn hẳn đất nền, dù vẫn có một số trường hợp giao dịch mang tính chất đầu cơ. 

Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu đánh giá, nhìn chung, thị trường BĐS của tỉnh trong năm 2022 có sự sụt giảm so với năm ngoái. Càng về cuối năm, lượng giao dịch càng thấp dần. 

Trừ căn hộ chung cư (tăng 24%), lượng giao dịch của hầu hết các loại hình khác đều giảm so với năm 2021. Cụ thể, đất nền giảm 6%, nhà ở riêng lẻ giảm 26%, còn văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại dịch vụ không có biến động nhưng vẫn ở mức thấp. 

Theo Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu, hầu hết lượng giao dịch BĐS trong năm 2022 đều phát sinh ở những tháng đầu năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch lại sụt giảm đột ngột và mạnh mẽ từ đầu quý II/2022. Từ thời điểm này đến cuối năm, thị trường chững lại. 

Các chuyên gia cho rằng, thị trường chững lại sẽ dẫn đến làn sóng giảm giá nhà đất, nhất là những khu vực trước đây quá “nóng sốt” và có tình trạng đầu cơ cao. Đây là cơ hội cho người mua ở thực, góp phần định hình và làm ổn định thị trường trong thời gian tới. 

Vắng bóng nhà giá rẻ, đất nền sôi động

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đất đai TP.Thủ Đức vừa khánh thành sẽ là đầu mối liên kết giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP.Thủ Đức với chi cục thuế, kho bạc và các ngân hàng, nhằm giúp người dân thuận tiện hơn, rút ngắn thời gian đi lại làm hồ sơ. 

Bộ phận này cũng là nơi tập trung liên thông tiếp nhận, chuyển hồ sơ thủ tục hành chính đến cơ quan, đơn vị thẩm quyền giải quyết và sau đó trả kết quả cho người dân, tổ chức. 

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đất đai TP.Thủ Đức mới khánh thành có 20 quầy làm việc. Mỗi buổi làm việc có thể tiếp nhận, trả kết quả 400 hồ sơ. 

Phát biểu tại lễ khánh thành, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP.Thủ Đức tiếp tục giải quyết hồ sơ đúng hẹn. Rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ từ 10 ngày làm việc xuống còn 5 ngày. 

Người dân TP Thủ Đức thực hiện thủ tục đất đai qua môi trường trực tuyến

Trong bài viết này, hãy cùng VietNamNet tìm hiểu những lý do khiến động cơ dầu (diesel) thường tiết kiệm nhiên liệu tốt hơn so với động cơ xăng có cùng dung tích xi lanh.

Dầu diesel mang nhiều năng lượng hơn

Theo các số liệu đo đạc, hệ số chuyển đổi đơn vị năng lượng của dầu diesel là 38,6 MJ/lít, còn đối với xăng là 34,8 MJ/lít, cho thấy một lít dầu diesel đã chứa nhiều năng lượng hơn một lít xăng khoảng 12-15%.

Điều này có nghĩa là động cơ diesel cháy nóng hơn, có lực nổ mạnh hơn xăng. Vì vậy, các nhà sản xuất ô tô chỉ cần sử dụng động cơ diesel nhỏ hơn để đạt được một công suất đầu ra tương đường so với sử dụng động cơ xăng. 

Dầu diesel không cần tia lửa

Dầu diesel không dễ cháy như xăng nhưng có thể tự bốc cháy ở nhiệt độ cao và đây là nguyên tắc hoạt động của động cơ diesel. Không khí được nén với tỷ lệ cao khoảng 18:1 hoặc 21:1 trong xi lanh và khí nén tạo ra nhiệt.

Khi nhiệt độ bên trong xi lanh của động cơ tăng cao hơn 210 độ C (nhiệt độ tự động đánh lửa của động cơ diesel), một lượng nhỏ dầu diesel sẽ được phun vào xi lanh và sau đó tự bốc cháy. 

Đây là lý do tại sao ở nhiệt độ lạnh, việc khởi động xe sử dụng động cơ diesel thường mất nhiều thời gian hơn vì pít-tông cần bơm vài lần trước khi không khí có thể đủ ấm để đốt cháy động cơ diesel. Một số ô tô cũng sử dụng bộ sấy để làm nóng không khí trước khi vào xi-lanh trong thời tiết lạnh giá.

Phun nhiên liệu chính xác

Bởi vì dầu diesel được phun trực tiếp một cách tỉ mỉ vào xi lanh nên sử dụng ít nhiên liệu hơn. Bên cạnh đó, đặc tính cháy của dầu diesel tốt hơn, cháy chậm hơn và đốt cháy hoàn toàn, cho phép thời gian cháy lâu hơn và hiệu quả tốt hơn.

Đây cũng là nguyên nhân khiến động cơ diesel không đạt được dải vòng tua cao. Hiện nay, một số động cơ xăng thế hệ mới đang áp dụng công nghệ tương tự như động cơ xăng GDI (phun xăng trực tiếp), về mặt kỹ thuật sẽ cho quãng đường di chuyển và mô-men xoắn tốt hơn.

Động cơ diesel có nhiều mô-men xoắn hơn

Tỷ số nén cao ở động cơ diesel có nghĩa là nó cần các bộ phận nặng hơn, pít-tông và tay biên dài hơn để nén không khí tốt hơn. Động cơ diesel cũng có hiệu suất nhiệt cao hơn, có hành trình pít-tông dài hơn, nhờ đó tạo ra nhiều mô-men xoắn hơn trong mỗi chu kỳ đốt cháy so với động cơ xăng.

Đáng chú ý phần lớn lực này xuất hiện ở dải vòng tua thấp hơn, góp phần nâng cao hiệu quả trong các điều kiện lái xe khác nhau. Đồng thời, động cơ diesel chuyển đổi nhiều năng lượng của nhiên liệu hơn thành công có ích, giảm thiểu lãng phí và tối đa hóa hiệu quả nhiên liệu.

Nói tóm lại, với giá dầu diesel thấp hơn, lượng nhiên liệu tiêu thụ ít hơn, thì chi phí vận hành cho xe sử dụng động cơ dầu (diesel) cũng sẽ kinh tế hơn so với xe động cơ xăng. Đổi lại, nhược điểm của động cơ dầu là ồn hơn, chi phí sản xuất cao hơn và các bộ phận có độ chính xác cơ khí cao sửa chữa sẽ dẫn tới chi phí sửa chữa lớn hơn. 

Tuy nhiên, so sánh động cơ diesel và động cơ xăng cũng giống như so sánh hai cá nhân có cách tiếp cận giải quyết vấn đề khác nhau. Mỗi cái đều có giá trị riêng và phù hợp với những sở thích khác nhau của người dùng.

Bạn có góc nhìn (hoặc có trải nghiệm) nào về vấn đề trên? Hãy để lại bình luận bên dưới hoặc chia sẻ bài viết về Ban Ô tô xe máy theo email: otoxemay@vietnamnet.vn. Các nội dung phù hợp sẽ được đăng tải. Xin cảm ơn!